Инвестиции в недвижимость: с чего начать?

Имеете свободные средства и мечтаете о пассивном доходе? Один из самых популярных способов этого добиться — инвестировать в недвижимость. Этот сегмент рынка относительно стабилен, не содержит высоких рисков, предполагает относительную простоту сделок, но при этом гарантирует постоянный доход. К слову, около 40% квартир в столичных новостройках куплены именно с целью вложить деньги.

Вложения в недвижимость: плюсы и минусы

У инвестиций в объекты недвижимости имеются как сторонники, так и противники. Какие аргументы приводят и те, и другие?

Плюсы инвестиций в недвижимость

1. Осязаемость.

Квартира, гараж, дом и другие виды недвижимости, в отличие от акций или криптовалюты, можно использовать в личных целях — например, в них жить. Кроме того, их можно сдать в аренду или продать. Экономические катаклизмы в стране и в мире, будь то кризис или отключение от платежной системы SWIFT, не окажут на это существенного влияния. Безусловно, стоимость вашей недвижимости может как повышаться, так и снижаться, но физически эти объекты будут существовать всегда.

2. Стабильный, достаточно высокий доход.

Доходность от инвестиций в жильё составляет около 6% годовых. Например, если вы приобрели квартиру за 4 млн. руб., то в месяц сможете получить доход в сумме 20 тыс. рублей.

Многие утверждают, что положить деньги на депозитный счёт в таком случае выгоднее — ведь банки могут предлагать 7–10% годовых. Действительно, в банках процент может быть выше. Однако такая вывода не настолько долгосрочная, как при инвестициях в недвижимость.

3. Простота.

Процедура покупки или продажи недвижимости обычно проходит быстро и легко, если вы имеете необходимый опыт. Если нет — можно привлечь риелтора и заключить сделку за 2-3 недели.

Минусы инвестиций в недвижимость

1. Не вся недвижимость ликвидна.

Доступность и простой процесс купли-продажи можно отнести как к преимуществам, так и к недостаткам. В 2009–2010 гг. в Санкт-Петербурге строительные компании решили сделать инвесторам «выгодное» предложение. В течение нескольких лет было построено огромное количество квартир-студий. Вроде отличная возможность для тех, кто не располагает большими суммами и хочет в будущем сдавать жильё в аренду. Однако такая жилплощадь не пользовалась популярностью как тогда, так и сейчас. Потому что, во-первых, спросом у арендаторов пользуются либо однокомнатные квартиры, либо недорогие комнаты, а во-вторых, сдать квартиру-студию дороже, чем комнату — нереально. Среди экспертов жильё такого типа до сих пор называют «неликвидным недоразумением».

2. Порог входа для приобретения недвижимости достаточно высокий.

Чтобы купить дом или квартиру, надо располагать немалыми средствами. По этой причине многим недоступны подобные инвестиции.

3. Любой вид недвижимости требует регулярных вложений.

Вышла из строя стиральная машина и арендатор просит её починить? В ванной потёк кран? Затопило соседей? Будьте готовы — ремонт будет на вас.

4. Долгая окупаемость.

Пожалуй основной недостаток. Инвестиции в недвижимости, как правило, окупаются в течение 8-10 лет. По сравнению, со вложениями, например, в бизнес, где этот период составляет 2–24 месяца — разница колоссальна.

В какую недвижимость можно инвестировать?

1

Жилая недвижимость

Покупка жилой недвижимости — наиболее распространённый способ инвестирования в Российской Федерации. В такую недвижимость вкладываются, как правило, частные инвесторы, поскольку гарантирована окупаемость и уровень низок невысокий. 

Как можно заработать на жилой недвижимости:

1)    Купить и в будущем продать по более высокой цене;

2)    Купить и сдавать в аренду.

Статистический факт.
Со времён распада СССР стоимость 1 м² жилой недвижимости снижалась трижды. В 1998 г. причиной таких изменений стал дефолт, в 2008-2009 гг. – кризис мирового рынка недвижимости, в 2015 по 2016 г. - кризис в РФ.

В целом, с 90-х годов средняя цена жилья ежегодно увеличивалась на 3-5%.

Как заработать на готовом жилье?

Основной способ заработка — сдача жилой недвижимости в аренду. За 1 год арендодатели получают 120-300 тыс. руб. То есть, не прикладывая особых усилий, можно иметь дополнительный доход от аренды. Однако стоит не забывать и об издержках: необходимо будет поддерживать состояние жилья. 

Другой способ — перепродажа с извлечением выгоды за счёт увеличения стоимости. К примеру, вы купили квартиру за 1 млн. руб., а через 3 года её стоимость увеличилась, и вы продали её на 100 тыс. руб. дороже.

Для инвестиций выбирайте жильё небольшой площади: комнаты, однокомнатные или двухкомнатные квартиры. 
Большинство арендаторов — студенты, молодые семьи, гости города, то есть люди, которые либо не могут позволить себе большую жилплощадь, либо не имеют в ней нужды.

Инвестирование в строительство

Суть инвестиций в строительство заключается в том, что вы покупаете жильё ещё до сдачи дома в эксплуатацию. То есть квартир ещё нет, но их уже продают. Строительная компания так получает дополнительные средства для своих работ, а вы через 1-2 года — готовую квартиру по цене ниже рынка. Прибыль в таком случае существенная — 30-40%. А если сдавать жильё в аренду, то ещё больше. 

Выгода на лицо, но не забывайте про риски. Часты случаи, когда работы не завершаются в срок или вовсе останавливаются. Думаю, вы неоднократно видели разного рода митинги обманутых дольщиков. Для таких случаев существует Федеральный закон-214 «Об участии в долевом строительстве...», который защищает россиян от потери средств.

Прежде чем подписать договор, убедитесь в надёжности застройщика: почитайте отзывы о компании, изучите документацию. Не лишним будет привлечь юриста.

2

Коммерческая недвижимость

Свободные деньги вы можете направить на приобретение коммерческой недвижимости:

●     офисное помещение,

●     магазин,

Понравился контент?

Вступай в нашу группу или подпишись на рассылку, чтобы получать новые статьи, упражнений и материалы, доступные исключительно подписчикам.

●     ресторан,

●     бар,

●     складское или другое помещение.

Зарабатывать на коммерческой недвижимости вы будете, сдавая помещения в аренду предприятиям: магазины, гостиницы, офисы и т.д. Доходность с такой надвижимости в среднем от 10% до 17% годовых, а окупаемость — 8-10 лет. Инвестировать в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в жилую.

Как выбрать коммерческую недвижимость?

Инвестиции в такую недвижимость имеет множество подводных камней. К тому же порог входа в этот бизнес высокий. На что стоит обратить внимание при выборе?

1. Локация

Расположение коммерческой недвижимости выбирайте в зависимости от того, для чего она будет предназначена. Скажем, для гостиницы лучше выбирать места возле вокзалов, для кафе — бизнес-центр или университет, в для магазина продуктов — густонаселённый район, удобная парковка.

Помните и об ограничениях. Например, табачные ларьки нельзя открывать вблизи детских садов или школ.

2. Арендаторы

Выбирая объект, представляйте, что будет вашим арендатором. Это будут мелкие ретейлеры или владельцы крупных торговых сетей? Как показывает практика, маленькие предприятия менее надёжны, чем крупные. Однако небольшое помещение проще сдаются.

3. Соседи

На них редко обращают внимание, а зря. Если, например, помещение находится на первом этаже жилого дома, то соседи сверху могут жаловаться на вас или затопить ваш новенький магазин. Имейте это в виду или постарайтесь наладить с ними отношения заранее.

«Соседями» являются и предприятия-конкуренты. Например, если вы решили сдавать ларёк под мороженое, а рядом уже есть три таких же — есть риск купить нерентабельную недвижимость.

4. Коммуникации

Осматривая объект, обратите внимание на энергосети, отопление, водоснабжение, скорость интернета и т.д. Этот момент принципиален. Например, кафе или рестораны не могут работать, если мощность энергосети менее 20 кВт.

5. Стоимость объекта

Изучите цены на рынке, чтобы определить, адекватна ли заявленная стоимость объекта.

6. Документы

Не сбывают ли вам «проблемный» объект? Такие случаи довольно частые на этом рынке, особенно в эконом-секторе. Поэтому внимательно изучите документы, обратитесь за помощью риелтора и юриста.

3

Земельные участки

Вложить в землю — хороший способ инвестирования, особенно если вы ограничены в делах. Многие опытные инвесторы, кстати, рекомендуют начинать именно с приобретения земли.

Преимущества следующие:

●     простой процесс оформления;

●     не нужно тратиться на коммунальные платежи и содержание; 

●     минимум рисков.

Да, такие вложения быстро не окупаются, но зато в дальнейшем можно получить преимущества, превосходящие другие инвестиционные способы. 

Зачем инвесторы покупают земельные участки?

1. Землю можно выгодно перепродать.

2. Землю можно использовать под застройку жилой или коммерческой недвижимостью — для себя или с целью продажи.

4

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Преимущества инвестирования в иностранную недвижимость:

1.     «Второй дом» за границей и доход от аренды

Большинство инвесторов покупают жильё в другой стране для себя, а во время своего отсутствия сдают его в аренду. Две выгоды сразу.

2.     Доступ к странам с более развитой экономикой

Если вы находитесь в стране с нестабильной экономикой, вложения в недвижимость за рубежом позволяют иметь дела в странах с более высоким уровнем ВВП — а значит иметь меньше рисков и получать больше прибыли.

3.     Налоговые льготы

Инвестирование в международные объекты даёт возможность получать налоговые льготы от обладания недвижимостью за границей.

Также ваш ждут такие бонусы, как:

• у вас будет место, в котором можно достойно провести свою пенсию;

• вы будете получать доход в иностранной валюте;

• вы сможете защитить деньги от инфляции;

• если в вашей стране слишком высокие налоги, «второй дом» станет надёжным налоговым убежищем.

Недостатки инвестирования в иностранные объекты:

Недостаток будет, пожалуй, один, но очень большой. 

Нужно глубокое понимание рынка в интересующей вас стране

Особенно если вы имеете дело с развивающейся экономикой. Узнайте о законах, которые касаются иностранного инвестирования. Спросите, насколько велика роль коррупции. В каждом отдельно взятом государстве свои законы. Где-то можно столкнуться с невозможностью обналичить свои средства, где-то можно покупать только землю или, наоборот, только помещения. В третьих странах может потребоваться иметь гражданство или человека с гражданством.

5

Косвенные инвестиции в недвижимость

Этот инструмент существует, чтобы инвестировать в недвижимость, не покупая её. Суть заключается в приобретении бумаг фондов. В один портфель могут входить разные объекты. Это может быть офис, производство, больница, отель и т.д.

Акции REIT (инвестиционный фонд недвижимости) представлены на крупных мировых биржах. В России такую же деятельность осуществляют ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды). Бумаги таких паевых фондов тоже попадают на фондовый рынок.

Отличие этих фондов заключается в возможности приобрести объект несколькими инвесторами. Каждый участник фонда получает свою часть доходов. 

Объектами занимается управляющая компания. Она выбирает здания или помещения, общается с налоговой службой, отстаивает права инвесторов. При этом управляющая компания не имеет права как-либо распоряжаться деньгами пайщиков. Для них создается отдельный счёт в банке.

Не менее привлекательны для инвесторов рентные фонды. Их деятельность предусматривает сдачу недвижимости в аренду. Вклад можно сделать даже при наличии небольших сумм. Доход от таких инвестиций постоянный даже при изменении ситуации на рынке. Размер своей доли можно менять, продавая и покупая бумаги. Проводить такие операции куда проще, чем заниматься куплей-продажей недвижимости. Кроме того, нужно получать разрешение от управляющей компании или пайщиков.

Основное преимущество заключается в возможности сделать вклад при небольшом первоначальном капитале. Номинальная стоимость облигаций начинается от 1 тыс. руб. Если говорить об акциях строительных компаний, это 300-900 руб. При покупке облигаций застройщиков доход выше, чем при оформлении депозита в банке (но ниже, чем при прямом инвестировании). Доходность составляет 9-16%. Риски выше, а рыночные колебания более ощутимые.

За сколько окупится вложение в недвижимость?

При частых вложениях в недвижимость можно получать 5-15% годовых, если, конечно нет галопирующей инфляции, которая показывает отрицательную доходность.

Важно уметь правильно оценивать доходность активов. Ниже представлены графики, отражающие стоимость 1 м² жилой площади в столице в долларах и в рублях:

Если оценивать стоимость в национальной валюте, динамика положительная. Но на втором графике, где цены отображены в долларах, противоположная ситуация.

При оценке доходности следует рассматривать оба графика. Однако значение имеют не только цифры, но и фактическая покупательская способность.

Срок окупаемости инвестиций в жильё под аренду составляет около 15 лет при 5–7 % годовых. Стоимость объектов постоянно меняется. В случае постоянного её увеличения недвижимость может окупиться за 10 лет.

В мировой практике при определении доходности рассматривают срок от 10 до 20 лет. Иногда затраты полностью окупаются за 6-7 лет. К примеру, при вложении средств в объекты курортной зоны.

В Москве предлагаются услуги перепланировки. В результате обещают превратить однокомнатную квартиру в 2 студии. Представители этих компаний утверждают, что путем выполнения таких действий удается сократить срок окупаемости до 5-7 лет.

В первую очередь начинающему инвестору надо выбрать форму инвестиций. Чтобы принять правильное решение, важно внимательно изучить каждую из них.

С чего начать вкладываться в недвижимость?

1. Выбрать — прямые инвестиции или косвенные.

2. Выбрать сферу: жилая или коммерческая недвижимость, земельные участки или покупка объекта за рубежом.

3. Определить цель инвестиций: объект покупается для личного пользования, для аренды или для перепродажи?

4. Проверки.

В обязательном порядке проверьте надёжность строительной компании, убедитесь в наличии всей документации и банковских гарантий. Если вы выбрали акции и облигации застройщиков — изучите текущие котировки, обратите внимание на динамику доходности за последние месяцы.

Как инвестировать при малых средствах?

Вы можете стать инвестором, даже имея небольшую сумму. Как?

Вариант 1. Приобретение квартиры на стадии котлована.

При выборе жилья в недостроенных объектах экономия составляет 25-30%. Когда дом сдан в эксплуатацию, стоимость квартир может существенно увеличиться.

Вариант 2. Покупка жилья, требующего ремонта.

В таких случаях тоже удается сэкономить. После проведения необходимых ремонтных работ стоимость возрастает на 15-30%.

Вариант 3. Приобретение недостроя.

Когда не хватает денег для продолжения работ, объект замораживают. Квартиры в этих домах недорогие. Можно завершить необходимые работы и выгодно продать жилье.

Вариант 4. Среди возможных вариантов присутствуют квартиры, которые были предметом залога.

Конфискованное жилье и имущество банкротов можно выгодно получить, приняв участие в открытых торгах. Стоимость определяется по результатам кадастровой оценки, то есть на 15-25% ниже рыночной.

Вариант 5. Ипотека как вариант привлечения недостающей суммы средств.

«Отбить» ипотечный кредит можно суммой от сдачи в аренду. Кстати, в ипотеку можно купить не только квартиру. Можно приобрести место на территории закрытого паркинга или личный гараж, офисное помещение или отдел в одном из торговых центров. Капитальный гараж может быть ликвиднее квартиры, кроме того сделку на покупку гаража совершить проще, и доход при передаче во временное пользование сравнительно высокий.

Итак, даже обладая минимальным стартовым капиталом, можно стать инвестором. Самый распространённый способ это сделать — вложиться в недвижимость, напрямую, то есть купив интересующий объект, или косвенно, участвуя в фондах. Реально оценивайте свои возможности, анализируйте существующие способы инвестирования, учитесь извлекать пассивную прибыль дополнительно к своему заработку.