Кредит под залог – это финансовый продукт, который часто привлекает внимание людей, нуждающихся в крупных суммах, но не желающих сталкиваться с высокими процентными ставками. Этот вид займа обладает своими особенностями и требует детального понимания, прежде чем принять решение о его оформлении.
Что такое кредит под залог и обеспечение займа?
Обеспечение — это обязательство заемщика перед банком. Оно выполняет роль страховки в случае проблем с погашением задолженности.
Кредит под залог – это ссуда, обеспеченная имуществом заемщика. Это имущество выступает в качестве гарантии возврата средств кредитору. Такой подход позволяет банку снизить риски, а заемщику – получить более выгодные условия по сравнению с обычными потребительскими кредитами. Однако есть и свои нюансы, о которых стоит знать.
Банки охотно предлагают кредиты под залог по ряду причин. Одной из главных является высокая гарантия возврата средств. В течение всего срока действия кредитного договора заемщик имеет право использовать движимое и недвижимое залоговое имущество. Но не может его продать или подарить. А после полной выплаты займа банк возвращает залоговое имущество обратно в распоряжение заемщика.
"Не стоит забывать, что в случае неплатежеспособности вы рискуете потерять заложенное имущество," – отмечает эксперт по личным финансам Ирина Иванова. Она советует заранее предусмотреть возможные сценарии и подумать о способах минимизации рисков, таких как страхование кредита.
Это позволяет банкам предлагать более низкие процентные ставки и более продолжительные сроки погашения.
Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости
Для заемщиков такой кредит может быть выгоден по нескольким причинам:
- Максимальная сумма. Основное преимущество заключается в том, что сумма кредита под залог недвижимости может достигать 10-50 млн рублей в зависимости от стоимости объекта.
- Выгодная процентная ставка. Залог позволяет снизить процентную ставку, увеличить срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж.
- Легкость одобрения. Кредит под залог недвижимости охотнее одобряют, чем обычный потребительский кредит, особенно если у заемщика плохая кредитная история или он является ИП.
Правда, есть и недостатки:
- Ограничения на распоряжение имуществом. Недвижимость, находящаяся в залоге, нельзя продать, обменять, подарить или сдать в аренду до полного погашения кредита.
- Отсутствие налогового вычета. Если кредит является нецелевым, налоговый вычет не предоставляется.
- Ограничения на объекты залога. Не все объекты недвижимости подходят для залога. Банк может отказаться принимать квартиру или дом, если они не соответствуют его требованиям.
- Дополнительные расходы. Оценка залогового объекта проводится за счет заемщика. Стоимость оценки может варьироваться от 2500 ₽ (для квартир) до 25 000 ₽ (для загородных домов).
- Залоговый дисконт. Можно получить только часть суммы, не превышающую 80% от оценочной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что банк закладывает скидку на случай продажи объекта по ликвидационной стоимости.
- Трудности рефинансирования. Нецелевые залоговые кредиты сложно рефинансировать, поскольку такие программы доступны не во всех банках.
- Необходимость оплаты страховки. Страховка имущества должна быть оплачена заемщиком из собственных средств.
Ссуда под залог имущества и ипотека имеют много общего, однако есть ключевые отличия:
- Целевое назначение. Ипотека — это целевой кредит, предназначенный исключительно для покупки жилья. Кредитор требует подтверждения того, что заемные средства использованы именно на приобретение недвижимости. Залоговый кредит — нецелевой заем, который можно потратить на любые нужды, не обязательно связанные с покупкой жилья.
- Льготы и программы. Ипотека может пользоваться специальными льготными программами и государственными субсидиями, такими как программы по государственной поддержке семей с детьми, программы по снижению ставки для молодых специалистов, и другие. Залоговый кредит не охватывается льготными программами и субсидиями, которые действуют для ипотеки. Все условия таких кредитов устанавливаются банком без дополнительных государственных преференций.
Прежде чем подписывать договор, важно внимательно изучить все условия и ограничения. Эксперты советуют обращать внимание на следующие моменты:
- Оценка имущества. Банк может предоставить ссуду на сумму, не превышающую 60-70% от рыночной стоимости залога. Это значит, что если ваша недвижимость оценивается в 10 миллионов рублей, то максимальная сумма кредита составит около 6-7 миллионов.
- Условия использования имущества. В течение всего срока действия кредита, заемщик имеет право пользоваться своим имуществом, но с определенными ограничениями. Например, квартиру нельзя продать, подарить или сдать в аренду без согласия банка.
- Риски утраты имущества. В случае просрочки платежей, банк имеет право продать заложенное имущество. Поэтому перед подписанием договора стоит трезво оценить свои финансовые возможности и подумать о возможных рисках.
Отличия потребительского и залогового кредитов
Основные отличия в следующем:
Цель кредита
Потребительские кредиты предоставляются для финансирования различных покупок, от бытовой техники до автомобилей. Для их получения требуется лишь предъявить паспорт. Залоговый кредит, напротив, требует предоставления документов, подтверждающих право собственности на имущество, которое будет выступать залогом.
Размер кредита
За счет обеспечения в виде залога, заемщик может рассчитывать на получение более крупной суммы по сравнению с потребительским кредитом.
Процентная ставка
По залоговым кредитам ставка обычно ниже, поскольку банк снижает свои риски за счет имущества заемщика.
Срок погашения
Залоговые кредиты, как правило, предоставляются на более длительный срок, что позволяет заемщику распределить выплаты на больший период и снизить ежемесячную нагрузку.
Эти отличия делают залоговые кредиты более привлекательными для тех, кто нуждается в значительных суммах на длительный срок, но требуют более ответственного подхода и учета возможных рисков.
Что принимается в качестве залога?
Понравился контент?
Вступай в нашу группу или подпишись на рассылку, чтобы получать новые статьи, упражнения, новости и предложения, доступные исключительно подписчикам. С нами вы получите базовые знания и сможете разобраться с кредитами, инвестированием - в целом, со своими финансами!
Вступившим сегодня в подарок «4 секрета богатства».
При оформлении залогового кредита, банки принимают различные виды имущества, которые могут выступать в качестве залога, в некоторых случаях даже чужое имущество при выполнении ряда условий. Рассмотрим наиболее распространенные объекты залога и их особенности.
Квартира
Квартира является одним из самых популярных объектов залога. Однако для одобрения кредита под залог квартиры она должна соответствовать ряду требований:
- Ликвидность. Квартира должна быть привлекательна для продажи по рыночной стоимости, чтобы банк мог вернуть свои средства в случае невыполнения обязательств заемщиком.
- Отсутствие других обременений. Квартира не должна быть заложена у другого кредитора, являться предметом судебных споров или иметь нелегальные перепланировки. Банк откажет в кредите, если имущество находится в аварийном состоянии или является архитектурным памятником.
- Состояние инфраструктуры. Важными факторами являются материалы перекрытий и стен, степень износа дома, наличие санузла, водоснабжения, электричества или газа, а также центрального отопления.
Сумма кредита под залог квартиры, как правило, составляет не более 60-70% от ее оценочной стоимости.
Коттедж или жилой дом с земельным участком
Залог загородной недвижимости имеет свои особенности, которые нужно учитывать при подаче заявки на кредит:
- Жилое состояние. Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и находиться в границах населенного пункта. В качестве залога не принимаются летние дачи, садовые дома, гаражи и другие временные постройки.
- Площадь и этажность. Обычно требуется, чтобы жилой дом имел площадь от 50 до 300 кв.м. и не превышал три этажа.
Перед подачей заявки важно проконсультироваться с банком и ознакомиться с дополнительными требованиями к объекту залога и изменениями в ПСК, чтобы убедиться, что ваша недвижимость может быть принята в качестве обеспечения.
Автомобиль
Автомобиль также может выступать в качестве залога, но существуют ограничения:
- Категория и возраст. Автомобиль должен быть категории B, а его срок эксплуатации не должен превышать 7-15 лет для отечественных марок и 15-20 лет для иностранных.
- Право собственности. Машина должна находиться в собственности заемщика или лица, давшего согласие на оформление залога.
В отличие от автокредита, который является целевым и может быть использован только для покупки автомобиля, кредит под залог авто не имеет целевого назначения, и полученные средства можно использовать по своему усмотрению.
Ограничения на предмет залога
Банк не одобряет залоговые кредиты, если на имущество наложены следующие обременения:
- Арест имущества. Если заемщик имеет задолженности по налогам, алиментам, другим кредитам, и его собственность арестована судебными приставами, банк не примет это имущество в качестве залога. Арест означает, что на имущество наложено ограничение на его использование или продажу до погашения долгов.
- Доверительное управление. Если объект передан в доверительное управление (то есть передан в распоряжение организации или частному лицу для получения прибыли), собственник не имеет права использовать это имущество в качестве залога. Доверительное управление подразумевает, что управление имуществом осуществляется третьей стороной, и оно не может быть использовано как залог, пока находится под контролем управляющего.
- Ипотека. Жилье, приобретенное в ипотеку, также не может быть заложено повторно.
Важно учитывать, что после получения залогового кредита на имущество накладываются дополнительные ограничения. Например, его нельзя продать, обменять, подарить или сдать в аренду до полного погашения задолженности перед банком.
Оценка недвижимости как залога для кредита
Оценка — важнейший этап процесса подготовки договора о залоговом кредитовании. Это профессиональная услуга, оказание которой строго регулируется российским законодательством — законом «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки. У некоторых банков разработаны свои стандарты оценки, которые применяются при решении о выдаче кредита под залог недвижимости.
Если клиента в первую очередь интересует рыночная стоимость объекта, то банку важна и ликвидационная цена, но размер выданного кредита в любом случае не может превышать оценочной стоимости. Рыночная стоимость — это та цена, за которую реально продать объект, когда и покупателя, и продавца она устраивает, ликвидационная — та, за которую объект можно реализовать в короткие сроки. По результатам проведённой оценки специалист пишет своё заключение. Обычно объект оценивается по трём разным методикам и в конце выводится средняя стоимость.
К оценке привлекаются только профессионалы в этой области, обладающие специальным сертификатом. Строгие требования к оценке призваны свести к минимуму риски недобросовестной оценки в пользу одного из участников сделки. Аттестаты оценщика разрешают заниматься только одним конкретным видом оценки: например, квартир, домов или нежилых объектов.
Отличительной особенностью получения кредита под залог является оценка имущества. Она проходит примерно одинаково для клиента вне зависимости от типа имущества. Этот процесс требует профессионального подхода и строгого соблюдения законодательных норм. Рассмотрим их на примере недвижимости:
Регулирование и стандарты
Оценка недвижимости осуществляется в соответствии с российским законодательством, в частности, законом «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки. Эти документы регулируют все аспекты оценки и обеспечивают соблюдение объективности и точности. Некоторые банки также разрабатывают собственные стандарты и методики оценки, которые могут отличаться от общепринятых, что важно учитывать при обращении за кредитом.
Рыночная и ликвидационная стоимость
Рыночная стоимость — это цена, по которой объект может быть продан в текущих рыночных условиях, если покупатель и продавец пришли к согласию. Она отражает реальную цену, которую объект может иметь на рынке.
Ликвидационная стоимость — это цена, по которой объект может быть быстро реализован в случае необходимости срочной продажи. Она, как правило, ниже рыночной стоимости на 20-30%, чтобы учесть риски и возможные потери при быстрой продаже.
Процесс оценки
Оценка проводится специалистами, имеющими соответствующие сертификаты и лицензии. Эти профессионалы используют различные методы для определения стоимости объекта, обычно применяя три разные методики для получения наиболее точного результата.
По завершении оценки, эксперт подготавливает заключение, в котором указывает среднюю стоимость объекта, учитывая все примененные методы.
Профессиональные требования
Оценку недвижимости должны проводить только квалифицированные оценщики, обладающие специальным сертификатом, который подтверждает их компетентность в данной области. Это обеспечивает точность и надежность оценочных заключений и снижает риск недобросовестных практик.
Эти меры и стандарты направлены на обеспечение справедливости и объективности в процессе оценки недвижимости, что критично для правильного определения суммы кредита и защиты интересов всех сторон сделки.
Требования к заемщику и документы
Банки выдвигают определенные требования к заемщикам, претендующим на получение кредита под залог имущества. Обычно это такие:
1. Гражданство и возраст. Заемщик должен быть гражданином РФ в возрасте от 19 до 75 лет.
2. Кредитная история. Банк проверяет кредитную историю заемщика. Для одобрения кредита не должно быть просроченной задолженности по другим займам.
3. Доход. Ежемесячный доход заемщика должен составлять не менее МРОТ, который с 1 января 2024 года составляет 19 242 рубля.
4. Трудоустройство. В зависимости от политики банка, требования к трудоустройству могут различаться. Например, в УБРиР кредит под залог предоставляется клиентам с постоянным местом работы, пенсионерам, а также индивидуальным предпринимателям с опытом деятельности от 1 года.
5. Согласие всех собственников. Если у залогового имущества несколько собственников, каждый из них должен дать согласие на передачу объекта в залог и стать созаемщиком. К созаемщикам предъявляются те же требования, что и к основному заемщику.
6. Получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей возможно, но это зависит от политики конкретного банка. В случае плохой кредитной истории банк может либо отказать в выдаче кредита, либо одобрить его, но на менее выгодных условиях (повышенная процентная ставка, сокращенная сумма займа).
Для получения кредита под залог имущества заемщику необходимо предоставить следующие документы (в зависимости от того, кто получает):
· Документы на имущество, подтверждающие право собственности,
· Личные документы, включающие паспорт, трудовой договор и др.
· Документы для пенсионеров
· Документы для ИП, включающие видетельство о внесении в ЕГРИП, ИНН и лицензия на деятельность.
Где можно получить кредит под залог
Кредит под залог недвижимости можно получить как в банках, так и у частных инвесторов. Однако между этими двумя вариантами существуют значительные различия:
Банки
Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность заемщика и одобряют кредит на основании представленных документов. В случае неплатежеспособности заемщика банк взыскивает долг в соответствии с законодательством.
Частные инвесторы
Частные инвесторы больше ориентируются на стоимость и ликвидность объекта залога. Процентные ставки у частных инвесторов значительно выше (до 7% в месяц или до 84% годовых). При этом у частного инвестора могут быть и другие ограничения, которые невыгодны заемщику. Выплата долга обычно происходит в конце срока действия договора — до этого клиент ежемесячно платит только проценты. Получить кредит у частного инвестора проще, но менее выгодно, особенно на длительный срок.
Кредит под залог – это инструмент, который может быть полезен в определенных ситуациях, но требует внимательного подхода. Прежде чем принимать решение, стоит проконсультироваться с финансовым экспертом, детально изучить условия договора и взвесить все риски. Такой подход поможет избежать неприятных сюрпризов и сохранить финансовую стабильность.
Вам также понравится
- Поделиться
